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標題: 買賣凶宅可能衍伸之問題 [打印本頁]

作者: 艾 時間: 2022-7-13 17:15
標題: 買賣凶宅可能衍伸之問題
本帖最後由黑白貓於 2022-9-6 01:27 編輯

各位親愛的觀眾朋友們，以及甜美可口可愛的喵喵們大家好！

我是黑白貓，今天要來向大家簡單介紹，買賣凶宅比較常見的幾個問題

首先，第一

販售凶宅標的物通常會比較便宜嗎？

答案是會，但沒有任何強制規定，必須要求所有權人一定要降價，只是因價值觀念與商業考量而降低價格。

第二

凶宅是只限定於賣方在產權持有期間嗎？

答：否，依照民法瑕疵擔保規定是擔保交付時無瑕疵，並未限定必須是賣方產權持有期間之瑕疵。

※ 簡單來說，假設 A 購買該房屋時，這個房屋在當時或之前就已經是凶宅了，

那麼 A 購買後，覺得凶宅問題並不是在自己所持有期間而產生的，A 覺得凶宅跟他並無關聯。

答案是否定的，凶宅這個標記不會因為新的買賣成立而刷新去除。

※ 除非該房被夷為平地，蓋了新樓，這時才免去凶宅標記

第三

減少房屋價值之瑕疵，是否僅限於自殺或他殺？

答：不限定；依實務經驗來看，減少價值之瑕疵，也是能包括非自然死亡與自然死亡。

※ 舉例，瓦斯外洩引發之中毒死亡、火災所發生的重大意外死亡事件等，

還有老人長眠於此地或者生病死亡，這些都有可能會影響該房屋交易價值，

所以不是只有發生凶宅事件，才會減少房屋價值；不過以上皆無強制屋主一定得把房子賣便宜，屋主依然可以高價販售，只是賣不賣得掉，

又是另一回事了，但也有人是專門買兇宅，或是專門投資凶宅，就看市場需求囉~

第四

如果賣方明知道房屋是有凶宅問題，但是在出售時，並未告知情況，也未出具房屋現況說明書據實說明，該怎麼辦？

( 故意隱瞞 )

(1) 賣方明知該屋為凶宅，卻故意不告知或於房屋現況說明書上填寫無凶宅之行為涉及刑法第339條詐欺罪，是以詐術

得財產上不法之利益，所以賣家不可以隱瞞，一定要說。

※ 法條補充刑法第339條詐欺罪
意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。
以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。

(2) 買方如果遇到賣家這種隱瞞行為，可主張民法第365條因物有瑕疵，得解除契約或請求減少價金。

※ 可是！有一個特別要注意的點，因為上述是賣家有涉及詐欺問題，這時請求是較有機會解除契約。

( 非故意隱瞞 )

如果是非故意隱瞞，此時雖然瑕疵擔保賦予權利可以要求解除契約。

※ 但是！依實務見解，在非故意也就是屋主過失的情況下，法院通常是判決減少 2 - 3 成的價金，較少是解除契約。

為什麼？？

因為就凶宅而言，它並未有直接影響到人的生命安全、身體健康等，它跟海砂屋、輻射屋、鋼筋裸露問題不一樣，

所以基本上請求解除契約的機會並不是太大。

這時有人會問影響了心理問題啊！法院會以減少成交價金的方向來處理。

也有人認為鬼神存在，但法律是以科學角度為認定，所以鬼神論不成立。

※ 法條補充民法第 365 條瑕疵擔保
買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。
前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。

本期介紹到這，謝謝各位~我們下期再見囉~~~掰掰！

相關連結：

如何調查凶宅 (傳送門)

凶宅的定義 (傳送門)

作者: 夢喵 時間: 2022-7-13 18:07
本帖最後由夢喵於 2022-7-13 18:56 編輯

買方如果遇到賣家這種隱瞞行為，可主張民法第365條因物有瑕疵，得解除契約或請求減少價金

突然想起有一種比較坑喵的買賣方式『現況交屋』
那種允許的瑕疵又有哪些呢？

－－－『夢想守護隊隊長』夢喵：只不過我想應該是只有物理層面的瑕疵吧ｗ？

回復 @黑白貓 :
只不過真的看過591上面那些現況交屋之後
嗯　果然不想去現場呢ｗ
還有滿滿的買地送厝（沒保存登記

作者: 艾 時間: 2022-7-13 18:25

夢喵發表於 2022-7-13 18:07
突然想起有一種比較坑喵的買賣方式『現況交屋』
那種允許的瑕疵又有哪些呢？

" 現況交屋 " ，也必須交代清楚該屋，哪些地方有哪些問題，避免爭議問題的發生

舉例：後陽台雨遮漏水、室內地板磚凸起

有上述情況，都必須拍照、錄影存證，並且在簽約時與買家約定好，並且在買賣契約中

特別備註：本屋出售，屋主並不負責修繕後陽台XX漏水，室內地板維修問題等，雙方簽名確定

常見屋主不修繕而現況交屋會幾個有原因，可能是買方希望減少價金，屋主同意了，或者本身賣的就比較便宜，低於行情

簡單來說，這屋子就這樣給你了，剩下怎佈置、怎裝潢，完全買家自由發揮

不過這問題也是會牽涉故意(隱瞞) 與非故意(不知情)，請求方式與本篇介紹沒有太多改變

不是負責修到好，就是減少價金，或者解除契約

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